1. Kiedy powstaje Wspólnota Mieszkaniowa?
   
2. Od kiedy powstaje obowiązek wnoszenia opłat za lokale?
   
3. W jaki spósb obliczana jest wysokość zaliczek za zużycie wody?
   
4. Jak wyliczyć ilość udziałów przypadającą na moje mieszkanie?
   
5. Co zrobić, aby w moim mieszkaniu można było korzystać z kuchni gazowej?
   
6. W jaki sposób Zarząd pozyskiwał oferty różnych usługodawców?
   
7. Czym Zarząd kierował się przy wyborze firm?
   
8. Czy Zarząd zatrudnia zarządcę?
   
9. Dlaczego już teraz pracuje firma SIGMA (ochrona), skoro jest równocześnie firma PANTERA, zatrudniona przez EBEJOT?
   
10. Na jaki okres zostały przez Zarząd zawarte umowy?
    
11. Dlaczego poziom opłat miesięcznych jest na takim, a nie innym poziomie?
    
12. Dlaczego obecne stawki opłat będą obowiązywały do 31.03.2008?
    
13. Dlaczego tak długo nie było możliwości kontaktu z zarządem?
    
14. Dlaczego zarząd nie działał na rzecz obniżenia kosztów notarialnych notariusza zaproponowanego przez EBEJOT?
    
15. Dlaczego zarząd nie poszukiwał innego (tańszego) notariusza?
    
16. Czy miejsce postojowe w garażu podziemnym jest 100-procentową własnością?
    
17. Czy 35 zł miesięcznie za miejsce postojowe w garażu to nie jest opłata zbyt wysoka?
    
18. Czy opłaty miesięczne mogłyby być niższe już teraz, a nie od przyszłego roku?
19. Jaki jest zakres obowiązków administratora, a jaki konserwatora?
20. Kiedy uruchomiona zostanie fontanna na naszym osiedlu?
    

---

  1. Kiedy powstaje Wspólnota Mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa, zgodnie z ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. wraz ze zmianami, powstaje w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego - umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i umowy zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku naszej wspólnoty podpisanie obydwu aktów miało miejsce dn. 16.04.2007.

  2. Od kiedy powstaje obowiązek wnoszenia opłat za lokale?

Zgodnie z zapisem par. 5 p. 8 Umowy zobowiązującej (...), jaką każdy z Państwa zawarł z developerem

NABYWCA zobowiązuje się do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat eksploatacyjnych poczynając od dnia przejęcia budynku przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.

Budynek G1 został przejęty przez Zarząd Wspólnoty dn. 17 kwietnia 2007 r.

  3. W jaki sposób obliczana jest wysokość zaliczek za zużycie wody?

Każde mieszkanie wyposażone jest w liczniki wody i na podstawie ich wskazań na koniec roku obliczona zostanie dokładna należność za zużycie wody. Zanim jednak nastąpi odczyt mieszkańcy dokonują wpłat zaliczkowych, których wysokość określana jest na podstawie ilości udziałów.
Oczywiście nadpłaty i niedopłaty zostaną rozliczone po pierwszych odczytach liczników.

W analogiczny sposób naliczane są opłaty za centralne ogrzewanie i one również zostaną dokładnie przeliczone po dokonaniu odczytów z liczników ciepła (zainstalowanych na korytarzach dla każdego lokalu z osobna)

  4. Jak wyliczyć ilość udziałów przypadającą na moje mieszkanie?

Do części użytkowej budynków zalicza się lokale oraz pomieszczenia przynależne w budynkach. Ilość udziałów jest określona i podana w Akcie Notarialnym powołującym Wspólnotę Mieszkaniową Dzieci Warszawy 25A i 25B.

 

Budynki G1 iG2 mają łączną powierzchnię użytkową równą 22 872,4 m2.
Metraż ten stanowi 228 724 udziałów.
1 m2 stanowi 10 udziałów.

Państwa udział to łączna powierzchnia Państwa mieszkania i pomieszczeń przynależnych (piwnice/komórki).

Ilość Państwa udziałów to pomnożona przez liczbę 10 łączna powierzchnia Państwa mieszkania i piwnicy (komórki).

Przykład: Mieszkanie o pow. 70 m2 + piwnica (4,9 m2) to łącznie 74,9 m2, czyli 749 udziałów.

  5. Co zrobić, aby w moim mieszkaniu można było korzystać z kuchni gazowej?

Kuchnie gazowe muszą zostać przyłączone do sieci gazowej przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Dopiero wówczas można otworzyć dopływ gazu do mieszkania. UWAGA! Uprawnienia takie posiada nasz konserwator (telefon w dziale Kontakt).

Jeśli Państwa kuchnia została już podłączona przez osobę z uprawnieniami wystarczy skontaktować się z Administratorem lub Konserwatorem i poprosić o otwarcie zewnętrznego zaworu gazowego.

 6. W jaki sposĂłb ZarzÂąd pozyskiwaÂł oferty ró¿nych usÂługodawcĂłw?

CzêœÌ ofert (ok. 50%) wp³ywa³o do Zarz¹du Wspólnoty poprzez EBEJOT. Oferenci œledzili informacje o zbli¿aj¹cym siê terminie przekazania budynku G1 i sami z³o¿yli swoje oferty. Pozosta³e 50% to oferty osób i firm, do których Zarz¹d zwróci³ siê z propozycj¹ podjêcia wspó³pracy. By³y to firmy polecane i sprawdzone przez inne wspólnoty mieszkaniowe lub ciesz¹ce siê dobr¹ opini¹ na rynku.

 

  7. Czym ZarzÂąd kierowaÂł siĂŞ przy wyborze firm?

 

• jakoÂściÂą Âświadczonych usÂług (zasiĂŞgaÂł opinii u aktualnych pracodawcĂłw i u mieszkaĂącĂłw wspĂłlnot, w ktĂłrych te firmy/osoby pracujÂą),
• cenÂą, a konkretnie stosunkiem jakoÂści do ceny (lub zakresu usÂług do ceny),
• doÂświadczeniem nabytym przez usÂługodawcĂłw w pracy we wspĂłlnotach (waÂżne chociaÂżby przy wyborze ksiĂŞgowej),
• kompetencjÂą odnoÂśnie powierzonej funkcji (np. uprawnienia gazowe, elektryczne, hydrauliczne w przypadku konserwatora),
• specyfikÂą wyksztaÂłcenia i znajomoÂściÂą branÂży oraz wiedzÂą praktycznÂą (np. w aspekcie pielĂŞgnacji zieleni),
• potencjalnymi wymaganiami "klienta", czyli wÂłaÂścicieli lokali mieszkalnych, ktĂłrzy kupujÂąc mieszkania od firmy EBEJOT (najdroÂższy m2 mieszkania w okolicy) nie kierowali sie wy³¹cznie ich cenÂą lecz takÂże renomÂą firmy ze wzglĂŞdu na jakoœÌ materiaÂłow wykoĂączeniowych i wykonania; trudno w takiej sytuacji proponowaĂŚ PaĂąstwu do sprzÂątania np. paniÂą KaziĂŞ, uÂżywajÂącÂą do pracy szarego mydÂła i mopa zamiast dobrego sprzĂŞtu i dobrej jakoÂści ÂśrodkĂłw czyszczÂących.

 

  8. Czy ZarzÂąd zatrudnia zarzÂądcĂŞ?

Nie. ZarzÂąd zatrudnia jedynie Administratora, ktĂłry wykonuje czynnoÂści techniczne zwiÂązane z administrowaniem nieruchomoÂściÂą. Funkcje i obowiÂązki ZarzÂądu to m.in.:

• zebranie ofert, nogacjacje warunkĂłw wspó³pracy, podpisanie umĂłw,
• zatwierdzanie faktur do zapÂłaty i zatwierdzanie przelewĂłw bankowych przygotowanych pzez ksiĂŞgowÂą, czyli peÂłnienie nadzoru nad finansami WspĂłlnoty,
• nadzĂłr nad osobami (podmiotami) dziaÂłajÂącymi na rzecz i w imieniu WspĂłlnoty (w tym rĂłwnieÂż nad Administratorem) i rozliczanie ich z realizacji postawionych zadaĂą,
• podejmowanie decyzji dot. caÂłej WspĂłlnoty na podstawie opinii czy gÂłosowaĂą czÂłonkĂłw WspĂłlnoty.

 

  9. Dlaczego juÂż teraz pracuje firma SIGMA (ochrona), skoro jest rĂłwnoczeÂśnie firma PANTERA, zatrudniona przez EBEJOT?

Firma PANTERA chroni obiekt bêd¹cy w budowie (G2) i nie ponosi ¿adnej odpowiedzialnoœci za przekazany ju¿ budynek G1 (nie zajmuje siê ruchem samochodowym wokó³ budynku G1, nie dba o chodniki wokó³ budynku G1, nie zwraca uwagi na ciêzki sprzêt wje¿d¿aj¹cy na podjazdy na patio, nie pojawia siê nawet wewn¹trz budynku G1).
Daltego na chwilê obecn¹ obecny jest ca³odobowo jeden pracownik firmy SIGMA, lecz docelowo przewidywany jest zespó³ dwuosobowy dla zapewnienia nale¿ytego poziomu ochrony naszych budynków.

 

  10. Na jaki okres zostaÂły przez ZarzÂąd zawarte umowy?

Umowy zlecenia z osobami fizycznymi zawarte zostaÂły do 30.09.2007z moÂżliwoÂściÂą wypowiedzenia "w kaÂżdym czasie", czyli natychmiast, z dnia na dzieĂą (Kodeks Cywilny) lub z 1 miesiĂŞcznym wypowiedzeniem.
RĂłwnieÂż umowy z firmami ÂświadczÂącymi usÂługi dla naszej wspĂłlnoty mogÂą zostaĂŚ rozwiÂązane z miesiĂŞcznym okresem wypowiedzenia.
ZarzÂąd ma rezerwowÂą listĂŞ osĂłb lub firm gotowych do natychmiastowego podjĂŞcia pracy we wspĂłlnocie.
ZarzÂąd nie zawarÂł Âżadnej umowy o pracĂŞ na etat.

  11. Dlaczego poziom opÂłat miesiĂŞcznych jest na takim, a nie innym poziomie?

PoniewaÂż opÂłaty od wÂłaÂścicieli z bud. G2 wpÂłynÂą dopiero w paÂździerniku 2007, a trzeba wyposaÂżyc biuro wspĂłlnoty (meble, sprzet komputerowy, oprogramowanie biurowe, program ksiĂŞgowy, fax, telefony). W miarĂŞ szybko WspĂłlnota powinna zakupiĂŚ takÂże kosze na Âśmieci i tablice ogÂłoszeniowe.
Zawsze pierwszy okres funkcjonowania wspĂłlnoty niesie za sobÂą jednorazowe (czy przynajmniej rozÂłoÂżone na kilka lat) zakupy, ktĂłre nie pojawiÂą siĂŞ w przyszÂłych okresach rozliczeniowych.

  12. Dlaczego obecne stawki opÂłat bĂŞdÂą obowiÂązywaÂły do 31.03.2008?

Po to, ¿eby w³aœciele z bud. G2 w równym stopniu z w³aœcicielami z bud. G1 partycypowali w kosztach "rozruchu" wspólnoty". Wszystkie zaliczki podlegaj¹ rozliczeniu, a nadp³aty zwrotowi lub s¹ przeznaczane decyzj¹ w³aœcicieli (w postaci odpowiedniej uchwa³y) np. na stacje uzdatniania wody (ohydna woda w Ursusie) lub inny cel inwestycyjny, choÌby system pe³nego nawadniania terenów zielonych (oszczêdnoœÌ na wodzie do podlewania).

  13. Dlaczego tak dÂługo nie byÂło moÂżliwoÂści kontaktu z zarzÂądem?

By³ od 10.01.2007. Teresa ¯upraùska poda³a swój numer telefonu wszystkim zainteresowanym i upowa¿ni³a EBEJOT do podawania go wszystkim przysz³ym w³aœcicielom i firmom oferuj¹cym ró¿ne us³ugi. Telefonów by³o sporo. Ponadto na stronie internetowej EBEJOTu pojawi³ siê adres www i mailowy Zarz¹du wspólnoty oraz numer telefonu kontaktowego (696-504-222).

  14. Dlaczego zarzÂąd nie dziaÂłaÂł na rzecz obniÂżenia kosztĂłw notarialnych notariusza zaproponowanego przez EBEJOT?

DziaÂłaÂł juÂż w styczniu (chociaÂż nie powinien tego robiĂŚ, gdyÂż wszelkie sprawy zwÂązane z zakupem mieszkania, a wiĂŞc i aktem notarialnym sÂą prywatnÂą sprawÂą przyszÂłych wÂłaÂścicieli). UzyskaÂł informacjĂŞ, iÂż wiĂŞksza obniÂżka taksy notarialnej, niÂż uzyskaÂł EBEJOT (30% zniÂżki) nie wchodzi w grĂŞ, chyba, Âże ktoÂś indywidualnie podejmie negocjacje przed podpisaniem aktu notarialnego i uÂżyje argumentĂłw, ktĂłre wyjÂątkowo w konkretnym przypadku przekonajÂą notariusza do udzielenia wyÂższego rabatu.

  15. Dlaczego zarzÂąd nie poszukiwaÂł innego (taĂąszego) notariusza?

To byÂłoby dziaÂłanie daleko wykraczajÂące poza umocowania dane zarzÂądowi nieruchomoÂści wspĂłlnej przez ustawodawcĂŞ. ZarzÂąd nie ma prawa sugerowaĂŚ tego rodzaju wyboru; moÂże byĂŚ wĂłwczas podejrzewany o dziaÂłanie w interesie konkretnego notariusza.

  16. Czy miejsce postojowe w garaÂżu podziemnym jest 100-procentowÂą wÂłasnoÂściÂą?

Nie, gdy¿ nie jest pomieszczeniem przynale¿nym, jak pomieszczenie gospodarcze; przys³uguje do niego tylko prawo wy³¹cznego korzystania.

  17. Czy 35 zÂł miesiĂŞcznie za miejsce postojowe w garaÂżu to nie jest opÂłata zbyt wysoka?

Stawka ta mo¿e ulec obni¿eniu po pierwszym okresie rozliczeniowym. Koszty zwi¹zane z miejscem postojowym w gara¿u nie mog¹ jednak obci¹¿aÌ w³aœcicieli mieszkaù, którzy takich miejsc postojowych nie posiadaj¹.

  18. Czy opÂłaty miesiĂŞczne mogÂłyby byĂŚ niÂższe juÂż teraz, a nie od przyszÂłego roku?

 

• Tak. GdybyÂśmy mieli pewnoœÌ, Âże w pierwszych miesiÂącach wszyscy wpÂłacÂą zaliczki terminowo. Niestety WspĂłlnota startuje z zerowym stanem konta, a chwilowa utrata pÂłynnoÂści moÂże generowaĂŚ dodatkowe koszty w postaci odsetek od niezapÂłaconych rachunkĂłw, co mogÂłoby docelowo obci¹¿yĂŚ mieszkaĂącĂłw.
• Tak. Gdyby zarzÂąd nie ubezpieczyÂł budynku do peÂłnej jego wartoÂści, jak dzieje siĂŞ czasem w innych wspĂłlnotach.
• Tak. Gdyby okreÂśliĂŚ zaliczki na zimnÂą i ciep³¹ wodĂŞ oraz centralne ogrzewanie, bĂŞdÂące przedmiotem indywidualnych rozliczeĂą wÂłaÂścicieli mieszkaĂą (odczyty licznikĂłw), na niÂższym poziomie i wszyscy byÂśmy póŸniej dopÂłacali.
• Tak. GdybyÂśmy zatrudniali nie agencjĂŞ ochrony (OC firmy, profesjonalizm, przeszkoleni pracownicy) lecz na umowĂŞ zlecenie emerytĂłw, ktĂłrzy byliby tylko dozorcami, a odczyty z zapisĂłw monitoringu sprawdzane byÂłyby tylko w przypadku nadzwyczajnych wydarzeĂą.
• Tak. GdybyÂśmy zatrudnili tzw. zÂłotÂą rÂączkĂŞ zamiast Konserwatora z uprawnieniami.

 

  19. Jaki jest zakres obowiÂązkĂłw administratora, a jaki konserwatora?

 Administrator jest osobÂą, ktĂłrej zadaniem jest m.in.:

• dbanie o stan techniczny urzÂądzeĂą (kotÂłownie, wentylatornie, hydrofory, bramy, szlabany, oÂświetlenie) oraz kontakt z ekipami serwisowymi wÂłaÂściwymi dla danego urzÂądzenia
  
• nadzĂłr nad pracÂą firmy sprzÂątajÂącej, ochrony oraz firmy zajmujÂącej siĂŞ wywozem nieczystoÂści
  
• organizacja pracy dla konserwatora oraz nadzĂłr nad jej przebiegiem
• poÂśrednictwo w kontaktach z EBEJOTem oraz z firmÂą konserwujÂącÂą system domofonĂłw, kontroli dostĂŞpu i monitoringu
• dystrybucja ogÂłoszeĂą i zawiadomieĂą dotyczÂących waÂżnych wydarzeĂą we WspĂłlnocie czy na terenie osiedla
• przygotowanie dokumentĂłw na Zebrania Ogó³u WÂłaÂścicieli
• okresowy spis licznikĂłw wody
• zaopatrzenie WspĂłlnoty w materiaÂły typu ÂżarĂłwki, ÂświetlĂłwki, zamki, elektrorygle, sĂłl (w okresie zimowym), wĂŞÂże ogrodowe czy kosiarkĂŞ do trawy
  

Ponadto Administrator jest dla PaĂąstwa osobÂą pierwszego kontaktu w przypadku zgÂłaszania awarii czy reklamacji, ktĂłre chcieliby PaĂąstwo zgÂłosiĂŚ do developera. W wiĂŞkszoÂści przypadkĂłw PaĂąstwa kontakt z administratorem pozwoli na szybkie rozwiÂązanie ewentualnych problemĂłw, dziĂŞki ocenie sytuacji i skierowaniu sprawy do wÂłaÂściwej osoby (konserwator, ZarzÂąd, EBEJOT, etc.).

Administrator, którego obecnie zatrudniamy posiada szereg uprawnieù (m.in.: elektryczne - eksploatacja i dozór do 1kV, gazowe - eksploatacja i dozór, obs³uga w zakresie eksploatacji urz¹dzeù wytwarzaj¹cych i przesy³aj¹cych ciep³o, czyli mówi¹c potocznie kot³ów), dziêki którym w razie potrzeby mo¿e podj¹Ì dzia³ania maj¹ce na celu usuniêcie awarii, zmianê nastawów urz¹dzeù czy wykonanie ich modernizacji.

Konserwator jest osobÂą, ktĂłra takÂże posiada uprawnienia (elektryczne i hydrauliczne). Jest ona jednak odpowiedzialna za wykonanie szeregu prac o charakterze eksploatacyjnym, zleconych przez administratora (wymiana ÂżarĂłwek i ÂświetlĂłwek, automatĂłw schodowych, drobne prace hydrauliczne, konserwacja i regulacja zamkĂłw, sprĂŞÂżyn i samozamykaczy). Dodatkowo w przypadku naszego osiedla konserwator stanowi doraÂźnÂą pomoc przy usuwaniu awarii, a takÂże wykonuje prace dodatkowe jak np. montaÂż gablot czy czujnikĂłw ruchu w altanach Âśmietnikowych. 

 

  20. Kiedy zostanie uruchomiona fontanna na naszym osiedlu?

Za uruchomienie fontanny odpowiedzialny jest jeszcze EBEJOT z uwagi na koniecznoœÌ sprawdzenia systemĂłw hydraulicznych fontanny, ale spó³ka zapewniÂła nas, iÂż fontanna bĂŞdzie dziaÂłaĂŚ przed 1 czerwca 2008.