Wspˇlnota Mieszkaniowa Dzieci Warszawy 25a i 25b

FAQ
Oceny: / 10
KiepskiBardzo dobry 
04.03.2008.

CZYLI NAJCZ╩ŽCIEJ ZADAWANE PYTANIA

  1. Kiedy powstaje Wspˇlnota Mieszkaniowa?
  2. Od kiedy powstaje obowi▒zek wnoszenia op│at za lokale?
  3. W jaki spˇsb obliczana jest wysokoŠ zaliczek za zu┐ycie wody?
  4. Jak wyliczyŠ iloŠ udzia│ˇw przypadaj▒c▒ na moje mieszkanie?
  5. Co zrobiŠ, aby w moim mieszkaniu mo┐na by│o korzystaŠ z kuchni gazowej?
  6. W jaki sposˇb Zarz▒d pozyskiwa│ oferty rˇ┐nych us│ugodawcˇw?
  7. Czym Zarz▒d kierowa│ siŕ przy wyborze firm?
  8. Czy Zarz▒d zatrudnia zarz▒dcŕ?
  9. Dlaczego ju┐ teraz pracuje firma SIGMA (ochrona), skoro jest rˇwnoczeÂnie firma PANTERA, zatrudniona przez EBEJOT?
  10. Na jaki okres zosta│y przez Zarz▒d zawarte umowy?
  11. Dlaczego poziom op│at miesiŕcznych jest na takim, a nie innym poziomie?
  12. Dlaczego obecne stawki op│at bŕd▒ obowi▒zywa│y do 31.03.2008?
  13. Dlaczego tak d│ugo nie by│o mo┐liwoÂci kontaktu z zarz▒dem?
  14. Dlaczego zarz▒d nie dzia│a│ na rzecz obni┐enia kosztˇw notarialnych notariusza zaproponowanego przez EBEJOT?
  15. Dlaczego zarz▒d nie poszukiwa│ innego (ta˝szego) notariusza?
  16. Czy miejsce postojowe w gara┐u podziemnym jest 100-procentow▒ w│asnoÂci▒?
  17. Czy 35 z│ miesiŕcznie za miejsce postojowe w gara┐u to nie jest op│ata zbyt wysoka?
  18. Czy op│aty miesiŕczne mog│yby byŠ ni┐sze ju┐ teraz, a nie od przysz│ego roku?
  19. Jaki jest zakres obowi▒zkˇw administratora, a jaki konserwatora?
  20. Kiedy uruchomiona zostanie fontanna na naszym osiedlu?


  1. Kiedy powstaje Wspˇlnota Mieszkaniowa?

Wspˇlnota mieszkaniowa, zgodnie z ustaw▒ o w│asnoÂci lokali z 24 czerwca 1994 r. wraz ze zmianami, powstaje w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego - umowy o ustanowieniu odrŕbnej w│asnoÂci lokalu i umowy zarz▒du nieruchomoÂci▒ wspˇln▒. W przypadku naszej wspˇlnoty podpisanie obydwu aktˇw mia│o miejsce dn. 16.04.2007.


  2. Od kiedy powstaje obowi▒zek wnoszenia op│at za lokale?

Zgodnie z zapisem par. 5 p. 8 Umowy zobowi▒zuj▒cej (...), jak▒ ka┐dy z Pa˝stwa zawar│ z developerem

NABYWCA zobowi▒zuje siŕ do ponoszenia kosztˇw zarz▒du nieruchomoÂci▒ wspˇln▒ oraz op│at eksploatacyjnych poczynaj▒c od dnia przejŕcia budynku przez Zarz▒d Wspˇlnoty Mieszkaniowej.

Budynek G1 zosta│ przejŕty przez Zarz▒d Wspˇlnoty dn. 17 kwietnia 2007 r.


  3. W jaki sposˇb obliczana jest wysokoŠ zaliczek za zu┐ycie wody?

Ka┐de mieszkanie wyposa┐one jest w liczniki wody i na podstawie ich wskaza˝ na koniec roku obliczona zostanie dok│adna nale┐noŠ za zu┐ycie wody. Zanim jednak nast▒pi odczyt mieszka˝cy dokonuj▒ wp│at zaliczkowych, ktˇrych wysokoŠ okreÂlana jest na podstawie iloÂci udzia│ˇw.
OczywiÂcie nadp│aty i niedop│aty zostan▒ rozliczone po pierwszych odczytach licznikˇw.

W analogiczny sposˇb naliczane s▒ op│aty za centralne ogrzewanie i one rˇwnie┐ zostan▒ dok│adnie przeliczone po dokonaniu odczytˇw z licznikˇw ciep│a (zainstalowanych na korytarzach dla ka┐dego lokalu z osobna)


  4. Jak wyliczyŠ iloŠ udzia│ˇw przypadaj▒c▒ na moje mieszkanie?

Do czŕÂci u┐ytkowej budynkˇw zalicza siŕ lokale oraz pomieszczenia przynale┐ne w budynkach. IloŠ udzia│ˇw jest okreÂlona i podana w Akcie Notarialnym powo│uj▒cym Wspˇlnotŕ Mieszkaniow▒ Dzieci Warszawy 25A i 25B.

 

Budynki G1 iG2 maj▒ │▒czn▒ powierzchniŕ u┐ytkow▒ rˇwn▒ 22 872,4 m2.
Metra┐ ten stanowi 228 724 udzia│ˇw.
1 m2 stanowi 10 udzia│ˇw.

Pa˝stwa udzia│ to │▒czna powierzchnia Pa˝stwa mieszkania i pomieszcze˝ przynale┐nych (piwnice/komˇrki).

IloŠ Pa˝stwa udzia│ˇw to pomno┐ona przez liczbŕ 10 │▒czna powierzchnia Pa˝stwa mieszkania i piwnicy (komˇrki).

Przyk│ad: Mieszkanie o pow. 70 m2 + piwnica (4,9 m2) to │▒cznie 74,9 m2, czyli 749 udzia│ˇw.


  5. Co zrobiŠ, aby w moim mieszkaniu mo┐na by│o korzystaŠ z kuchni gazowej?

Kuchnie gazowe musz▒ zostaŠ przy│▒czone do sieci gazowej przez osobŕ posiadaj▒c▒ stosowne uprawnienia. Dopiero wˇwczas mo┐na otworzyŠ dop│yw gazu do mieszkania. UWAGA! Uprawnienia takie posiada nasz konserwator (telefon w dziale Kontakt).

JeÂli Pa˝stwa kuchnia zosta│a ju┐ pod│▒czona przez osobŕ z uprawnieniami wystarczy skontaktowaŠ siŕ z Administratorem lub Konserwatorem i poprosiŠ o otwarcie zewnŕtrznego zaworu gazowego.


 6. W jaki spos├│b Zarz┬▒d pozyskiwa┬│ oferty r├│┬┐nych us┬│ugodawc├│w?

Cz├¬┬Â├Ž ofert (ok. 50%) wp┬│ywa┬│o do Zarz┬▒du Wsp├│lnoty poprzez EBEJOT. Oferenci ┬Âledzili informacje o zbli┬┐aj┬▒cym si├¬ terminie przekazania budynku G1 i sami z┬│o┬┐yli swoje oferty. Pozosta┬│e 50% to oferty os├│b i firm, do kt├│rych Zarz┬▒d zwr├│ci┬│ si├¬ z propozycj┬▒ podj├¬cia wsp├│┬│pracy. By┬│y to firmy polecane i sprawdzone przez inne wsp├│lnoty mieszkaniowe lub ciesz┬▒ce si├¬ dobr┬▒ opini┬▒ na rynku.

 


  7. Czym Zarz┬▒d kierowa┬│ si├¬ przy wyborze firm?

 

  • jako┬Âci┬▒ ┬Âwiadczonych us┬│ug (zasi├¬ga┬│ opinii u aktualnych pracodawc├│w i u mieszka├▒c├│w wsp├│lnot, w kt├│rych te firmy/osoby pracuj┬▒),
  • cen┬▒, a konkretnie stosunkiem jako┬Âci do ceny (lub zakresu us┬│ug do ceny),
  • do┬Âwiadczeniem nabytym przez us┬│ugodawc├│w w pracy we wsp├│lnotach (wa┬┐ne chocia┬┐by przy wyborze ksi├¬gowej),
  • kompetencj┬▒ odno┬Ânie powierzonej funkcji (np. uprawnienia gazowe, elektryczne, hydrauliczne w przypadku konserwatora),
  • specyfik┬▒ wykszta┬│cenia i znajomo┬Âci┬▒ bran┬┐y oraz wiedz┬▒ praktyczn┬▒ (np. w aspekcie piel├¬gnacji zieleni),
  • potencjalnymi wymaganiami "klienta", czyli w┬│a┬Âcicieli lokali mieszkalnych, kt├│rzy kupuj┬▒c mieszkania od firmy EBEJOT (najdro┬┐szy m2 mieszkania w okolicy) nie kierowali sie wy┬│┬▒cznie ich cen┬▒ lecz tak┬┐e renom┬▒ firmy ze wzgl├¬du na jako┬Â├Ž materia┬│ow wyko├▒czeniowych i wykonania; trudno w takiej sytuacji proponowa├Ž Pa├▒stwu do sprz┬▒tania np. pani┬▒ Kazi├¬, u┬┐ywaj┬▒c┬▒ do pracy szarego myd┬│a i mopa zamiast dobrego sprz├¬tu i dobrej jako┬Âci ┬Ârodk├│w czyszcz┬▒cych.

 


  8. Czy Zarz┬▒d zatrudnia zarz┬▒dc├¬?

Nie. Zarz┬▒d zatrudnia jedynie Administratora, kt├│ry wykonuje czynno┬Âci techniczne zwi┬▒zane z administrowaniem nieruchomo┬Âci┬▒. Funkcje i obowi┬▒zki Zarz┬▒du to m.in.:

  • zebranie ofert, nogacjacje warunk├│w wsp├│┬│pracy, podpisanie um├│w,
  • zatwierdzanie faktur do zap┬│aty i zatwierdzanie przelew├│w bankowych przygotowanych pzez ksi├¬gow┬▒, czyli pe┬│nienie nadzoru nad finansami Wsp├│lnoty,
  • nadz├│r nad osobami (podmiotami) dzia┬│aj┬▒cymi na rzecz i w imieniu Wsp├│lnoty (w tym r├│wnie┬┐ nad Administratorem) i rozliczanie ich z realizacji postawionych zada├▒,
  • podejmowanie decyzji dot. ca┬│ej Wsp├│lnoty na podstawie opinii czy g┬│osowa├▒ cz┬│onk├│w Wsp├│lnoty.

 


  9. Dlaczego ju┬┐ teraz pracuje firma SIGMA (ochrona), skoro jest r├│wnocze┬Ânie firma PANTERA, zatrudniona przez EBEJOT?

Firma PANTERA chroni obiekt b├¬d┬▒cy w budowie (G2) i nie ponosi ┬┐adnej odpowiedzialno┬Âci za przekazany ju┬┐ budynek G1 (nie zajmuje si├¬ ruchem samochodowym wok├│┬│ budynku G1, nie dba o chodniki wok├│┬│ budynku G1, nie zwraca uwagi na ci├¬zki sprz├¬t wje┬┐d┬┐aj┬▒cy na podjazdy na patio, nie pojawia si├¬ nawet wewn┬▒trz budynku G1).
Daltego na chwilê obecn± obecny jest ca³odobowo jeden pracownik firmy SIGMA, lecz docelowo przewidywany jest zespó³ dwuosobowy dla zapewnienia nale¿ytego poziomu ochrony naszych budynków.

 


  10. Na jaki okres zosta┬│y przez Zarz┬▒d zawarte umowy?

Umowy zlecenia z osobami fizycznymi zawarte zosta┬│y do 30.09.2007z mo┬┐liwo┬Âci┬▒ wypowiedzenia "w ka┬┐dym czasie", czyli natychmiast, z dnia na dzie├▒ (Kodeks Cywilny) lub z 1 miesi├¬cznym wypowiedzeniem.
R├│wnie┬┐ umowy z firmami ┬Âwiadcz┬▒cymi us┬│ugi dla naszej wsp├│lnoty mog┬▒ zosta├Ž rozwi┬▒zane z miesi├¬cznym okresem wypowiedzenia.
Zarz±d ma rezerwow± listê osób lub firm gotowych do natychmiastowego podjêcia pracy we wspólnocie.
Zarz±d nie zawar³ ¿adnej umowy o pracê na etat.


  11. Dlaczego poziom op┬│at miesi├¬cznych jest na takim, a nie innym poziomie?

Poniewa┬┐ op┬│aty od w┬│a┬Âcicieli z bud. G2 wp┬│yn┬▒ dopiero w pa┬╝dzierniku 2007, a trzeba wyposa┬┐yc biuro wsp├│lnoty (meble, sprzet komputerowy, oprogramowanie biurowe, program ksi├¬gowy, fax, telefony). W miar├¬ szybko Wsp├│lnota powinna zakupi├Ž tak┬┐e kosze na ┬Âmieci i tablice og┬│oszeniowe.
Zawsze pierwszy okres funkcjonowania wspólnoty niesie za sob± jednorazowe (czy przynajmniej roz³o¿one na kilka lat) zakupy, które nie pojawi± siê w przysz³ych okresach rozliczeniowych.


  12. Dlaczego obecne stawki op┬│at b├¬d┬▒ obowi┬▒zywa┬│y do 31.03.2008?

Po to, ┬┐eby w┬│a┬Âciele z bud. G2 w r├│wnym stopniu z w┬│a┬Âcicielami z bud. G1 partycypowali w kosztach "rozruchu" wsp├│lnoty". Wszystkie zaliczki podlegaj┬▒ rozliczeniu, a nadp┬│aty zwrotowi lub s┬▒ przeznaczane decyzj┬▒ w┬│a┬Âcicieli (w postaci odpowiedniej uchwa┬│y) np. na stacje uzdatniania wody (ohydna woda w Ursusie) lub inny cel inwestycyjny, cho├Žby system pe┬│nego nawadniania teren├│w zielonych (oszcz├¬dno┬Â├Ž na wodzie do podlewania).


  13. Dlaczego tak d┬│ugo nie by┬│o mo┬┐liwo┬Âci kontaktu z zarz┬▒dem?

By┬│ od 10.01.2007. Teresa ┬»upra├▒ska poda┬│a sw├│j numer telefonu wszystkim zainteresowanym i upowa┬┐ni┬│a EBEJOT do podawania go wszystkim przysz┬│ym w┬│a┬Âcicielom i firmom oferuj┬▒cym r├│┬┐ne us┬│ugi. Telefon├│w by┬│o sporo. Ponadto na stronie internetowej EBEJOTu pojawi┬│ si├¬ adres www i mailowy Zarz┬▒du wsp├│lnoty oraz numer telefonu kontaktowego (696-504-222).


  14. Dlaczego zarz┬▒d nie dzia┬│a┬│ na rzecz obni┬┐enia koszt├│w notarialnych notariusza zaproponowanego przez EBEJOT?

Dzia┬│a┬│ ju┬┐ w styczniu (chocia┬┐ nie powinien tego robi├Ž, gdy┬┐ wszelkie sprawy zw┬▒zane z zakupem mieszkania, a wi├¬c i aktem notarialnym s┬▒ prywatn┬▒ spraw┬▒ przysz┬│ych w┬│a┬Âcicieli). Uzyska┬│ informacj├¬, i┬┐ wi├¬ksza obni┬┐ka taksy notarialnej, ni┬┐ uzyska┬│ EBEJOT (30% zni┬┐ki) nie wchodzi w gr├¬, chyba, ┬┐e kto┬ indywidualnie podejmie negocjacje przed podpisaniem aktu notarialnego i u┬┐yje argument├│w, kt├│re wyj┬▒tkowo w konkretnym przypadku przekonaj┬▒ notariusza do udzielenia wy┬┐szego rabatu.


  15. Dlaczego zarz┬▒d nie poszukiwa┬│ innego (ta├▒szego) notariusza?

To by┬│oby dzia┬│anie daleko wykraczaj┬▒ce poza umocowania dane zarz┬▒dowi nieruchomo┬Âci wsp├│lnej przez ustawodawc├¬. Zarz┬▒d nie ma prawa sugerowa├Ž tego rodzaju wyboru; mo┬┐e by├Ž w├│wczas podejrzewany o dzia┬│anie w interesie konkretnego notariusza.


  16. Czy miejsce postojowe w gara┬┐u podziemnym jest 100-procentow┬▒ w┬│asno┬Âci┬▒?

Nie, gdy┬┐ nie jest pomieszczeniem przynale┬┐nym, jak pomieszczenie gospodarcze; przys┬│uguje do niego tylko prawo wy┬│┬▒cznego korzystania.


  17. Czy 35 z┬│ miesi├¬cznie za miejsce postojowe w gara┬┐u to nie jest op┬│ata zbyt wysoka?

Stawka ta mo┬┐e ulec obni┬┐eniu po pierwszym okresie rozliczeniowym. Koszty zwi┬▒zane z miejscem postojowym w gara┬┐u nie mog┬▒ jednak obci┬▒┬┐a├Ž w┬│a┬Âcicieli mieszka├▒, kt├│rzy takich miejsc postojowych nie posiadaj┬▒.


  18. Czy op┬│aty miesi├¬czne mog┬│yby by├Ž ni┬┐sze ju┬┐ teraz, a nie od przysz┬│ego roku?

 

  • Tak. Gdyby┬Âmy mieli pewno┬Â├Ž, ┬┐e w pierwszych miesi┬▒cach wszyscy wp┬│ac┬▒ zaliczki terminowo. Niestety Wsp├│lnota startuje z zerowym stanem konta, a chwilowa utrata p┬│ynno┬Âci mo┬┐e generowa├Ž dodatkowe koszty w postaci odsetek od niezap┬│aconych rachunk├│w, co mog┬│oby docelowo obci┬▒┬┐y├Ž mieszka├▒c├│w.
  • Tak. Gdyby zarz┬▒d nie ubezpieczy┬│ budynku do pe┬│nej jego warto┬Âci, jak dzieje si├¬ czasem w innych wsp├│lnotach.
  • Tak. Gdyby okre┬Âli├Ž zaliczki na zimn┬▒ i ciep┬│┬▒ wod├¬ oraz centralne ogrzewanie, b├¬d┬▒ce przedmiotem indywidualnych rozlicze├▒ w┬│a┬Âcicieli mieszka├▒ (odczyty licznik├│w), na ni┬┐szym poziomie i wszyscy by┬Âmy p├│┬╝niej dop┬│acali.
  • Tak. Gdyby┬Âmy zatrudniali nie agencj├¬ ochrony (OC firmy, profesjonalizm, przeszkoleni pracownicy) lecz na umow├¬ zlecenie emeryt├│w, kt├│rzy byliby tylko dozorcami, a odczyty z zapis├│w monitoringu sprawdzane by┬│yby tylko w przypadku nadzwyczajnych wydarze├▒.
  • Tak. Gdyby┬Âmy zatrudnili tzw. z┬│ot┬▒ r┬▒czk├¬ zamiast Konserwatora z uprawnieniami.

 

  19. Jaki jest zakres obowi┬▒zk├│w administratora, a jaki konserwatora?

 Administrator jest osob┬▒, kt├│rej zadaniem jest m.in.:

  • dbanie o stan techniczny urz┬▒dze├▒ (kot┬│ownie, wentylatornie, hydrofory, bramy, szlabany, o┬Âwietlenie) oraz kontakt z ekipami serwisowymi w┬│a┬Âciwymi dla danego urz┬▒dzenia
  • nadz├│r nad prac┬▒ firmy sprz┬▒taj┬▒cej, ochrony oraz firmy zajmuj┬▒cej si├¬ wywozem nieczysto┬Âci
  • organizacja pracy dla konserwatora oraz nadz├│r nad jej przebiegiem
  • po┬Ârednictwo w kontaktach z EBEJOTem oraz z firm┬▒ konserwuj┬▒c┬▒ system domofon├│w, kontroli dost├¬pu i monitoringu
  • dystrybucja og┬│osze├▒ i zawiadomie├▒ dotycz┬▒cych wa┬┐nych wydarze├▒ we Wsp├│lnocie czy na terenie osiedla
  • przygotowanie dokument├│w na Zebrania Og├│┬│u W┬│a┬Âcicieli
  • okresowy spis licznik├│w wody
  • zaopatrzenie Wsp├│lnoty w materia┬│y typu ┬┐ar├│wki, ┬Âwietl├│wki, zamki, elektrorygle, s├│l (w okresie zimowym), w├¬┬┐e ogrodowe czy kosiark├¬ do trawy

Ponadto Administrator jest dla Pa├▒stwa osob┬▒ pierwszego kontaktu w przypadku zg┬│aszania awarii czy reklamacji, kt├│re chcieliby Pa├▒stwo zg┬│osi├Ž do developera. W wi├¬kszo┬Âci przypadk├│w Pa├▒stwa kontakt z administratorem pozwoli na szybkie rozwi┬▒zanie ewentualnych problem├│w, dzi├¬ki ocenie sytuacji i skierowaniu sprawy do w┬│a┬Âciwej osoby (konserwator, Zarz┬▒d, EBEJOT, etc.).

Administrator, kt├│rego obecnie zatrudniamy posiada szereg uprawnie├▒ (m.in.: elektryczne - eksploatacja i doz├│r do 1kV, gazowe - eksploatacja i doz├│r, obs┬│uga w zakresie eksploatacji urz┬▒dze├▒ wytwarzaj┬▒cych i przesy┬│aj┬▒cych ciep┬│o, czyli m├│wi┬▒c potocznie kot┬│├│w), dzi├¬ki kt├│rym w razie potrzeby mo┬┐e podj┬▒├Ž dzia┬│ania maj┬▒ce na celu usuni├¬cie awarii, zmian├¬ nastaw├│w urz┬▒dze├▒ czy wykonanie ich modernizacji.

Konserwator jest osob┬▒, kt├│ra tak┬┐e posiada uprawnienia (elektryczne i hydrauliczne). Jest ona jednak odpowiedzialna za wykonanie szeregu prac o charakterze eksploatacyjnym, zleconych przez administratora (wymiana ┬┐ar├│wek i ┬Âwietl├│wek, automat├│w schodowych, drobne prace hydrauliczne, konserwacja i regulacja zamk├│w, spr├¬┬┐yn i samozamykaczy). Dodatkowo w przypadku naszego osiedla konserwator stanowi dora┬╝n┬▒ pomoc przy usuwaniu awarii, a tak┬┐e wykonuje prace dodatkowe jak np. monta┬┐ gablot czy czujnik├│w ruchu w altanach ┬Âmietnikowych. 

 

  20. Kiedy zostanie uruchomiona fontanna na naszym osiedlu?

Za uruchomienie fontanny odpowiedzialny jest jeszcze EBEJOT z uwagi na konieczno┬Â├Ž sprawdzenia system├│w hydraulicznych fontanny, ale sp├│┬│ka zapewni┬│a nas, i┬┐ fontanna b├¬dzie dzia┬│a├Ž przed 1 czerwca 2008

    Zmieniony ( 19.07.2016. )